Mismas propiedades, misma escritura, distinta moneda
Todo lo que aparece en nuestro portfolio se puede comprar con euros u otras divisas fiat, además de con activos digitales. Para muchos compradores internacionales el fiat es la vía natural, así que aquí tienes cuánto cuesta realmente una compra en Portugal o España y cómo se mueve el dinero. Evitamos a propósito citar tipos impositivos o porcentajes: varían según la propiedad, la región y las circunstancias personales, y cambian con el tiempo. Usa las fuentes oficiales y confirma todo con un abogado antes de comprometerte.
Portugal: los costes principales
Una compra en Portugal suele implicar los conceptos siguientes. La administración tributaria publica las normas y el Portal das Finanças ofrece simuladores oficiales.
- IMT (impuesto de transmisión): se paga al comprar; depende del precio, de la ubicación y de si la vivienda será tu residencia habitual.
- Impuesto de timbre (Imposto do Selo) sobre la compra.
- Notaría, registro y gastos legales.
- IMI anual (impuesto municipal), fijado por cada municipio.
España: los costes principales
En España los conceptos son similares, pero el detalle depende de la comunidad autónoma. Consulta la agencia tributaria regional y la Agencia Tributaria.
- Reventa: impuesto de transmisiones (ITP), fijado por cada comunidad autónoma.
- Obra nueva: IVA más actos jurídicos documentados (AJD).
- Notaría, registro y gestoría.
- Impuestos anuales: IBI y, para no residentes, las normas aplicables a la titularidad de inmuebles.
Cómo se mueve el dinero
Paso 1: Número fiscal y cuenta bancaria
Portugal exige un NIF y España un NIE. Muchos compradores abren además una cuenta local para simplificar pagos e impuestos anuales.
Paso 2: Reserva y contrato de arras o promesa
En Portugal suele ser un contrato promesa (CPCV) con un depósito. En España, a la reserva le sigue un contrato privado de compraventa, también con un depósito. El importe se negocia y queda recogido en el contrato, así que pide a un abogado que lo revise antes de firmar.
Paso 3: Justificación de fondos
Bancos y notarios pedirán el origen de los fondos, normalmente extractos bancarios y documentación del origen del dinero.
Paso 4: Conversión de divisa
Si tienes USD, GBP u otra moneda, compara el tipo de tu banco con el de un proveedor de cambio especializado. En importes grandes, incluso pequeñas diferencias se acumulan, y a menudo se puede fijar un tipo por adelantado.
Paso 5: Escritura e inscripción
El pago y la firma se hacen ante notario, seguidos de la inscripción a tu nombre.
Financiación para no residentes
Los bancos de ambos países prestan a no residentes, normalmente con condiciones más exigentes y más documentación sobre ingresos y patrimonio que para los residentes. Los requisitos cambian, así que pide ofertas actuales a varios bancos o a un intermediario hipotecario en lugar de fiarte de los titulares.
Una nota sobre residencia y visados
La vía inmobiliaria del Golden Visa está cerrada en Portugal desde 2023 y en España desde 2025. Comprar una propiedad ya no concede por sí solo la residencia en ninguno de los dos países, así que planifica el visado por separado.
Fiat o activos digitales: el marco es el mismo
El marco legal y fiscal del inmueble es idéntico en ambos casos. Solo cambia cómo se entregan y se documentan los fondos. Si tienes ambos, podemos ayudarte a estructurar una compra que use cada uno donde más sentido tiene.
Siguiente paso
Cuéntanos tu presupuesto y la región que te interesa y te detallamos el coste completo de una propiedad concreta. Este artículo es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal.