Os mesmos imóveis, a mesma escritura, outra moeda
Tudo o que consta do nosso portfólio pode ser comprado com euros ou outras moedas fiat, além de ativos digitais. Para muitos compradores internacionais o fiat é o caminho natural, por isso aqui fica quanto custa realmente uma compra em Portugal ou Espanha e como o dinheiro circula. Evitamos de propósito indicar taxas ou percentagens: variam consoante o imóvel, a região e as circunstâncias pessoais, e alteram-se ao longo do tempo. Use as fontes oficiais e confirme tudo com um advogado antes de se comprometer.
Portugal: os principais custos
Uma compra em Portugal envolve tipicamente os itens abaixo. A autoridade tributária publica as regras e o Portal das Finanças disponibiliza simuladores oficiais.
- IMT (imposto de transmissão): pago na compra; depende do preço, da localização e de a habitação vir a ser, ou não, a sua residência permanente.
- Imposto do Selo sobre a compra.
- Notário, registo e custos legais.
- IMI anual (imposto municipal), definido por cada município.
Espanha: os principais custos
Em Espanha os itens são semelhantes, mas o detalhe depende da comunidade autónoma. Consulte a agência tributária regional e a Agencia Tributaria.
- Revenda: imposto de transmissões (ITP), fixado por cada comunidade autónoma.
- Obra nova: IVA mais imposto de selo (AJD).
- Notário, registo e gestoria.
- Impostos anuais: IBI e, para não residentes, as regras aplicáveis à titularidade de imóveis.
Como o dinheiro circula
Passo 1: Número fiscal e conta bancária
Portugal exige um NIF e Espanha um NIE. Muitos compradores abrem ainda uma conta local para simplificar pagamentos e impostos anuais.
Passo 2: Reserva e contrato-promessa
Em Portugal é normalmente um contrato-promessa (CPCV) com um sinal. Em Espanha, à reserva segue-se um contrato privado de compra e venda, também com um sinal. O montante é negociado e fica escrito no contrato, por isso peça a um advogado que o reveja antes de assinar.
Passo 3: Comprovativo de fundos
Bancos e notários pedirão a origem dos fundos, normalmente extratos bancários e documentação da origem do dinheiro.
Passo 4: Conversão de moeda
Se tem USD, GBP ou outra moeda, compare a taxa do seu banco com a de um prestador de câmbio especializado. Em montantes elevados, pequenas diferenças acumulam-se, e muitas vezes é possível fixar uma taxa antecipadamente.
Passo 5: Escritura e registo
O pagamento e a assinatura realizam-se no notário, seguidos do registo em seu nome.
Financiamento para não residentes
Os bancos dos dois países concedem crédito a não residentes, normalmente com condições mais exigentes e mais documentação sobre rendimentos e património do que para os residentes. Os requisitos mudam, por isso peça propostas atuais a vários bancos ou a um intermediário de crédito em vez de confiar nas manchetes.
Uma nota sobre residência e vistos
A via imobiliária do Golden Visa está encerrada em Portugal desde 2023 e em Espanha desde 2025. Comprar um imóvel deixou de conceder por si só residência em qualquer dos países, por isso planeie o visto em separado.
Fiat ou ativos digitais: o quadro é o mesmo
O quadro legal e fiscal do imóvel é idêntico nos dois casos. Só muda a forma como os fundos são entregues e documentados. Se detém ambos, podemos ajudá-lo a estruturar uma compra que use cada um onde faz mais sentido.
Próximo passo
Diga-nos o seu orçamento e a região que lhe interessa e detalhamos o custo completo de um imóvel concreto. Este artigo é informação geral, não constitui aconselhamento jurídico nem fiscal.